相続した不動産をより高く売りたい、税金を考慮してより手残りを多くしたい方は札幌相続センターまでお気軽にご相談ください。

相続した不動産を売却するか考える

１）相続後に有効活用できるか

故人（被相続人）が住んでいた自宅（土地や家）を相続した場合、相続人である子は既に持ち家がある、または遠方に住んでいるなどの事情があり、有効活用されずに空き家のまま放置されていることが社会問題になっています。

このような場合でも固定資産税は毎年課税されます。仮に固定資産税課税標準額が2,000万円の自宅の場合、年間34万円（固定資産税課税標準額×税率1.7％）もの税金を払い続けることになってしまいます。

相続した不動産の有効活用が難しい、管理が面倒な場合には不動産を売却することを検討する必要があります。

２）不動産の売却を検討したほうがよいケース

・相続人が複数いるが主な相続財産が不動産１軒のみの場合
・相続税を納付するお金がない場合
・空き家となる場合
・空室が多くキャッシュフローが回っていない投資用不動産
・不動産の管理が難しい、面倒な場合

３）不動産売却には税金が重要

相続不動産の売却では税金の取扱いが重要になります。
たとえ高く売れても税金でごっそり取られてしまっては喜びは半減してしまいます。
税金を加味した手残りを最大化することが重要です。
相続が絡む不動産売却では、税金の知識が重要であり、例えば小規模宅地の減額や取得費加算の特例などが関係してきます。
当センターでは税金を加味して適切な売り時をアドバイスさせていただきます。

相続した不動産を売却する場合の手続き

遺産分割協議をする

遺産分割協議をして誰がどの財産を取得するのか決めます。不動産の売却をするには、相続人が集まって遺産分割について納得したうえで、相続人全員の戸籍謄本や印鑑証明書が必要になります。

名義人を変更する

故人の名義のままでは売却することができないため、相続人の名義に変更することが必要です。遺産分割によって決定した相続人の名義に変更します。

不動産業者に売却を依頼する

相続人全員の協議が終わり名義人の変更が完了したら、次に不動産の売却を仲介してくれる業者に依頼することになります。
信頼でき、なるべく高く売るノウハウのある不動産業者に依頼しましょう。

不動産を売却する

不動産業者が決まればいよいよ売り出しです。路線価や面積、土地の形状、過去の周辺取引事例などを勘案していくらくらいで売れそうかという査定価格を算出し、それを基に売出価格を決定します。

確定申告・納税をする

売却して利益が出た場合はその翌年3月15日までに確定申告書を税務署に提出し、納税しなければいけません。
相続税を納付している場合で、相続があった日から3年10ヵ月以内に不動産を売却した場合は「相続税の取得費加算の特例」という制度があり、所得税が軽減されます。
また、大昔に取得したもので取得費が不明な場合など、税理士によって税金が大きく変わることがありますので、経験の豊富な税理士に依頼されるとよろしいと思います。

不動産を売却する際にかかるコスト

不動産仲介手数料

売却金額×3％＋6万円

印紙税

印紙税は収入印紙を契約書に貼ることにより納税となります。
現在は軽減措置がありますので、例えば売買金額が3,000万円であれば1万円、7,000万円であれば3万円の収入印紙が必要になります。

譲渡所得税・住民税

下記の相続した不動産を売却する際の税金をご覧ください。

その他

その他状況に応じて、測量費や分筆の登記費用、借家人に支払う立退料、建物の解体費用などがかかることがあります。

相続した不動産を売却する際の税金

１）計算方法

譲渡収入―（取得費＋譲渡費用）―特別控除＝譲渡所得
譲渡所得×税率＝納付する税金

１．譲渡収入

売買契約書に記載された売却金額のことで、通常は税込金額で考えます。
これに、固定資産税・都市計画税（以下「固定資産税等」といいます）の精算金を加算します。
これは、固定資産税等は1月1日時点の不動産所有者に課される税金のため、年の途中に取得した人には本来は納税義務がありません。
しかし、不動産売買の慣習において精算されるのが一般的であるため、これを譲渡収入に加算することになっています。

２．取得費

取得時の購入代金と諸経費が取得費です。また、相続税の取得費加算という特例によって計算した金額を取得費に加算することがあります。これは、売却する不動産を相続した際にかかった相続税の一部を取得費とすることができるものです。
土地と建物で計算方法が異なりますので下記に記載します。

１：土地

取得時の購入金額＋諸経費を指します。相続があった場合には、親が購入した際の金額、親がさらに先代から相続している場合にはその先代が取得した購入金額になります。

２：建物

取得時の購入金額＋諸経費から減価償却費（経年劣化による価値の減少分）を控除した金額が取得費となります。

大昔に購入したものだから書類がなくて取得費がわからないという場合には、売却金額の5％を取得費とすることが認められています。
ただし、この場合95％が譲渡所得となり税負担が重くなってしまいます。
あまり知られていませんが、この方法以外に税負担を低く抑えられるかもしれない方法がありますので、取得費が不明な方はお気軽にご相談ください。

３．譲渡費用

不動産を売却する際にかかる費用を指します。
例えば、仲介手数料、登記費用、印紙税、測量費用、立退料(貸家物件)、解体費用などがあります。

４．特別控除

特別控除はいくつかありますが、相続不動産の売却時に考えられるものとしては、マイホームの特別控除特例くらいになります。これは住んでいた家を譲渡した場合に利益から3,000万円控除できるという制度です。
細かい要件がありますので、まずはご相談ください。

５．税率

短期譲渡と長期譲渡で税率が異なります。
・短期譲渡所得（取得から5年以内での譲渡）所得税30％・住民税9％
・長期譲渡所得（取得から5年超での譲渡）所得税15％・住民税5％

更に平成49年までは復興特別所得税として所得税率×2.1%が追加でかかりますので、これを加味すると
・短期譲渡所得39.63%
・長期譲渡所得20.315%
となります。

なお、長期譲渡所得で所有期間が10年超かつ一定の要件を満たす場合には、譲渡所得6,000万円までの部分が14.21%に軽減されます。

また、短期譲渡か長期譲渡かの所有期間の判定は、譲渡した年の1月1日時点で5年超かどうかで判断します。譲渡日で判断するわけではないので注意が必要です。

２）税務署に行って自分で確定申告するのは損？

必要資料を持って税務署に行けば申告書の書き方を教えてくれます。しかし、税金が安くなるような方法や優遇税制を積極的には教えてくれず、結局大きな損になる可能性があります。
これは不動産売却や相続の税制にあまり詳しくない税理士に依頼しても同じことが言えるかもしれません。
札幌相続センターは相続案件や不動産譲渡案件の経験が豊富にありますので、お気軽にご相談ください。

報酬

不動産売却により確定申告が必要な場合のみ報酬が発生いたします（確定申告書作成報酬7万円～）。
確定申告が必要かどうかや、不動産業者のご紹介については初回無料相談にてお気軽にご相談ください。

より高く売却し、より手残りを多くするコツ

・信頼できてノウハウのある不動産業者選び
・不動産譲渡・相続の税法に詳しい税理士選び

先代が遺してくれた大切な財産ですので、専門家に相談のうえ、最善の方法を選択いただければと思います。
弊社では、豊富な経験に基づき、税金が最も安くなる方法・タイミングをアドバイスさせていただきますし、不動産を高く売るためのノウハウを持つ信頼できる不動産会社や弁護士をご紹介することも可能です。

相続した不動産の売却をお考えの方は札幌相続センターまでお気軽にご相談ください。
売却する不動産は札幌に限らず全国の物件に対応可能です。