特定居住用宅地(家なき子特例)の注意点~平成30年税制改正~

公表された平成30年税制改正大綱において、小規模宅地等の特例のうち特定居住用宅地の一部(いわゆる、「家なき子特例」)に改正がありました。小規模宅地等の特例は土地の相続税評価額を大幅に減額する効果(「家なき子特例」では80%の減額効果)がある特例であり、相続対策への影響も大きいと思われるため、この改正点を見ていきたいと思います。

そもそも「家なき子特例」とは

「家なき子特例」とは、生前被相続人と同居をしていなくても小規模宅地等の特例により、対象宅地の80%減額が受けられる制度となります。家なき子に該当するためには、①被相続人の配偶者及び同居相続人がいないこと、②被相続人の居住用宅地を相続する相続人が相続開始前3年以内に相続人もしくはその配偶者の持ち家に住んでいないこと、③相続した宅地等を相続税の申告期限まで保有していること、の全てを満たしている必要があります。

従来の「家なき子特例」の問題点

 小規模宅地等の特例(特定居住用宅地)は相続人が被相続人の持ち家を相続することにより(将来的に)その家に住むことを想定している制度となります。よって、持ち家がある相続人は将来的に相続した家に住むことが考えにくいため、適用要件からはずれています。にもかかわらず、持ち家のある相続人が形式的にその持ち家を親族に売却し、そのままその親族名義の家に住み続けることにより、「家なき子特例」を受け、その後その親族から持ち家を買い戻すような制度の趣旨からはずれる相続対策スキームがまかり通っていました。

今回の改正点

~抜粋~
持ち家に居住していない者に係る特定居住用宅地等の特例の対象者の範囲から、次に掲げる者から除外する。
イ 相続開始前3年以内に、その者の3親等内の親族又はその者と特別の関係のある法人が所有する国内にある家屋に居住したことがある者
ロ 相続開始時において居住の用に供していた家屋を過去に所有していたことがある者
~平成30年税制改正大綱より~

 「家なき子特例」を受けるためにわざと持ち家を親族等に売却し、実体としてはそのまま住み続けるような相続対策スキームが封じられました。
「イ」 については、従来から「相続開始前3年以内」に相続人若しくはその配偶者の持ち家に住んでいないことは要件であったため、親族の持ち家や親族が経営する法人所有の社宅も同様に考えるという解釈でよさそうです。
「ロ」 については多少注意が必要で、相続開始日においてその住んでいる家が相続人や親族の所有物でなくても、過去にその家を所有していたことがある場合は「家なき子特例」を受けることができなくなります。親族以外の友人等に売却し、そのまま済み続ける相続対策スキームをつぶす目的と考えられます。ただ極論を言えば、ローンを組んでいた家が債務不履行により競売にかけられたが、落札者との交渉でそのまま賃貸契約を結べた場合等でも本当は家なき子であるその相続人は「家なき子特例」を受けることができない、という解釈となりそうです。

 今回の改正は平成30年4月1日以後の相続から適用されます。相続対策スキームとしての「家なき子特例」を完全に封じることができる改正ではありませんが、適用要件が狭められていることは事実なので、制度の活用を考えられている方はお気軽にご相談ください。

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